• Mietpreisbremse und ihre Bedeutung für Vermieter

    Seit Mitte 2015 existiert die Mietpreisbremse, aber viele Vermieter wissen immer noch nicht, welche Konsequenzen das für sie hat und worauf sie achten müssen, damit es nicht teuer wird

    BildIm Prinzip besteht die „Mietpreisbremse“ aus zwei Teilen: dem bundeseinheitlichen „Besteller-
    Prinzip“ und den individuellen Maßnahmen zur Bremsung der Mieten, die die Länder selbständig für
    einzelne Bereiche anordnen können.
    „Besteller-Prinzip“: dies bestimmt, dass zukünftig derjenige, der den Makler beauftrag, ihn auch
    bezahlen muss. Das wird im Regelfall der Vermieter sein, der dem Makler mitteilt, dass er eine
    Wohnung zu vermieten hat.
    Nur wenn der Mieter ausdrücklich einen Suchauftrag erteilt, und der Makler nur deswegen für diesen
    Kunden aktiv sucht, muss der Mieter die Provision zahlen, die auf max. 2 Monatsmieten zzgl. MwSt.
    begrenzt ist. Alle Wohnungen, die der Makler bereits in seinem Bestand hat oder die ihm
    anschließend vom Vermieter angetragen werden, müssen vom Vermieter vergütet werden, wobei es
    gegenüber dem Vermieter keine Provisions-Obergrenze gibt.
    Wichtig: diese Regelung gilt nur für die Vermietung, NICHT für den Verkauf, wo auch weiterhin die
    Courtage frei vereinbart werden kann. Und es gilt nur für Wohnimmobilien, nicht für Gewerbe-
    Immobilien. Weitere Hinweise auch auf http://www.bruder-immobilienmakler.de/mietpreisbremse
    „Mietpreisbremse“ wird von den Ländern für die Gebiete angeordnet (einzelne Städte und
    Ortschaften), wo ein „angespannter“ Wohnungsmarkt herrscht. Die Maßnahme ist auf 5 Jahre
    begrenzt. Kriterien sind: Mieten steigen deutlich stärker als Bundesschnitt, die Mehrbelastung der
    Haushalte ist deutlich höher als im Bundesdurchschnitt, die Bevölkerung wächst, ohne dass
    erforderlicher neuer Wohnraum geschaffen wird, oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage.
    In diesen Gebieten gibt es folgende Einschränkungen

    1. Die Miete darf nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§556d BGB) liegen
    2. Sie darf aber in gleicher Höhe wie die Vormiete liegen, falls diese höher ist. Auf Verlangen
    des Mieters muss dieses nachgewiesen werden. D.h. kein Vermieter muss bei
    Neuvermietung die Miete reduzieren. Außer Ansatz bleiben Mieterhöhungen des
    Vormieters, die erst im letzten Jahr des Mietverhältnisses vereinbart worden sind, d.h.
    Staffelmieten bleiben wirksam, da diese ja bereits bei Beginn des Mietverhältnisses
    vereinbart worde, nur erst später in Kraft getreten sind.
    3. Problem ist die Bestimmung der „ortsüblichen Vergleichsmiete“, denn die meisten
    betroffenen Gemeinden haben weder einen normalen, geschweige denn qualifizierten
    Mietspiegel.
    4. Bei Staffelmieten müssen die Kriterien für jede einzelne Staffel erfüllt sein, jeweils zum
    Zeitpunkt des Inkrafttretens der Staffel.
    5. Bei Indexmieten muss lediglich die Anfangsmiete den Kriterien entsprechen
    6. Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb von 3 Jahren reduziert von 20% auf 15%,
    d.h. Sie können innerhalb von 3 Jahren die Miete nur insgesamt – egal ob in einem Schritt
    oder mehreren – um 15% erhöhen
    7. Ausgenommen sind Neubauten (nach dem 1.10. 2014 erstmalig genutzte und vermietete
    Wohnungen) (§556f BGB), sowie in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses
    umfassend modernisierte Wohnungen. Bei diesen können die Modernisierungsmaßnahmen
    nach §559 Abs. 1-3 und § 559a auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgeschlagen werden.
    8. Auch ausgenommen sind „umfassend modernisierte Wohnungen“, wobei der Begriff
    „umfassend“ nicht eindeutig definiert ist – man geht von einem Drittel der Neubaukosten
    aus. Hierbei wär allerdings zu klären, ob in dem Neubaupreis auch Grundstücksanteil und
    Gewinnmarge des Bauträgers enthalten sein sollen.
    9. Bei Umwandlung einer Wohnung nach Einzug des Mieters in Teileigentum und
    anschließendem Verkauf hat der Mieter einen Sonderkündigungsschutz gegenüber einer
    Eigenbedarfskündigung durch den Käufer von bis zu 10 Jahren.
    Viele Vermieter versuchen, durch eine „Teilmöblierung“ die „ortsübliche Vergleichsmiete“ zu
    umgehen. Mit Urteil LG Hamburg · Urteil vom 31. Mai 2016 · Az. 316 S 81/15 hat das Gericht
    jedoch verfügt, dass der Vermieter den Wert der Möblierung, und AfA genau berechnen muss.
    Auch wenn im Gesetzestext sowohl von „Wohnungen“ als auch von „Wohnraum“ die Rede ist, sind
    sich Juristen einig, dass die Regelung auch für die Vermietung von Häusern, z.B. Reihenhäuser, gilt.
    Nur gibt es für Häuser nach unserer Kenntnis nirgendwo einen Mietspiegel, auch nicht in den
    Gemeinden, die für Wohnungen einen qualifizierten Mietspiegel besitzen.
    Wir bei Bruder Immobilien e.K. lösen das Problem dadurch, dass wir Zugriff auf
    Datenbanken haben, in denen alle Mietangebote der letzten 5 Jahre gespeichert sind, außerdem
    nutzen wir 3 andere Datenbanken, in denen ortsübliche Mieten angegeben werden. Auch wenn
    dieses noch nicht richterlich überprüft worden ist, fahren die Vermieter damit besser als mit dem
    reinen Bauchgefühl. Außerdem kann im Streitensfall der Makler als Zeuge auftreten, und bei einer
    vom Makler sorgfältig ermittelten „ortsüblichen Miete'“ müßte der Kläger den Gegenbeweis
    antreten.

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    Bruder Immobilien e.K.
    Herr Ernst-Werner Bruder
    Schweizerweg 1
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    email : bruder@bruderimmobilien.de

    Bruder Immobilien e.K. ist seit über 10 Jahren in der Metropolregion Rhein-Neckar tätig. Mit mehreren festangestellten Mitarbeitern werden Heidelberg und der Landkreis Rhein-Neckar betreut. Der hohe Standard wird nicht nur durch die Zertifizierung nach DIN EN 15733 (entspricht der ISO 9000) ausgedrückt, sondern wir sind auch als Ausbildungsbetrieb für die Duale Hochschule und die IHK zugelassen. Besonderen Wert legen wir auf eine nachvollziehbare Wertermittlung und innovatives Marketing, um Ihre Immobilie zum Höchstpreis zu verkaufen.

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